Разрешение на строительство частного дома из модулей

Нужно, чтобы модульное здание получило статус жилого дома с почтовым адресом, документами на право собственности и правом регистрации жителей? Рассказываем - как правильно оформить разрешение на начало строительства и документы для ввода в эксплуатацию здания из модулей.

Как получить разрешение на строительство?

Когда не требуется разрешение. Если здание считается временным сооружением. Модульный дом устанавливается на гео шурупы, каменные блоки или тротуарные блоки; конструкцию легко перевезти на другое место.

Статья посвящена строительству жилых домов из модулей, которые установлены на фундамент. В этом случае здание имеет статус капитального объекта недвижимости; нужно пройти процедуру оформления документов на строительство и ввод в эксплуатацию.

Преимущества модульного дома как капитального объекта недвижимости:

• есть документы на право владения ценным активом;
• можно оформить ипотеку, продать, подарить, получить в наследство, использовать как вклад в уставный фонд;
• жилой фонд; разрешена регистрация (прописка) жильцов.

Процедура оформления документов на строительство в Украине изменилась после запуска в 2020 году ЕГЭССБ (Единой государственной электронной системы в сфере строительства). Система:

• аккумулирует кадастровые и строительные сведения;
• консолидирует проектную и строительную информацию из различных частных и государственных структур;
• регистрирует разрешения на подготовительные и строительные работы
• регистрирует ввод зданий в эксплуатацию.

Официальный доступ к ЕДЕССБ имеют ЦНАПы, госорганы, органы местного самоуправления, лицензированные архитектурные и строительные компании. Заявки на электронные услуги ЕГЭССБ частные заказчики подают в ЦНАПах или на портале Дия. Порядок получения разрешений на строительные работы (с многочисленными изменениями) утвержден 13.04.2011 г. Постановлением КМУ № 466.

Какие документы нужны для строительства частного дома?

1. Заказчику частного модульного жилого дома нужны документы на землю: право собственности или договор аренды с правом застройки (суперфиций). У земельного участка должно быть:

• кадастровий номер;
• регистрация в Земельном кадастре (Выписка из ГЗК);
• государственная регистрация в Реестре вещных прав (Выписка из ГРВП).

2. Если на земельном участке уже есть объект недвижимости, подготовьте документы, подтверждающие право собственности плюс техпаспорт. Эти документы нужны архитекторам.

3. Необходимо получить письменное согласие на застройку от всех совладельцев земельного участка/объекта недвижимости. Форма согласия свободная, заверение у нотариуса.

4. Разрешение на строительство модульного дома с фундаментом невозможно получить без зарегистрированной в ЕГЭССБ Схемы намерений застройки земельного участка. Документ разрабатывает инженер-проектировщик или архитектор (исполнитель). Схема регистрируется в ЕГЭСББ через личный кабинет исполнителя.

Строительная схема намерений включает:

• плановое расположение дома и сооружений на участке;
• фасады, планы этажей, габариты, инженерные системы;
• расстояния до инженерных коммуникаций, соседних зданий и участков.

Схема замеров - документ, подтверждающий соответствие планов застройщика действующим ГСН (государственные строительные нормы). ГСН - свод правил с четкими требованиями по размещению зданий, включая отступы от соседних участков и зданий, красных линий, инженерных коммуникаций, противопожарные разрывы. Пример: от ЛЭП с напряжением 500 кВ безопасное расстояние жилого дома не менее 30 м.

Важно! Незастроенный соседний участок не означает, что соседи не зарегистрировали в ЕГЭССБ собственную Схему намерений с указанием расположения основного здания, скважины и вспомогательных помещений. Будьте первыми, кто не вносит изменения в первоначальные планы обустройства имения.

5. Нужно оформить через Дию или ЦНАП Строительный паспорт с регистрационным номером в формате BP01:0000-0000-0000-0000-0000. Это основной документ для начала строительных работ.

Важно! На время действия военного положения в Украине (плюс 3 месяца) вместо Строительного паспорта для подачи уведомления о начале строительства жилого дома разрешено использовать только Схему намерений застройки земельного участка. Основание: Постановление КМУ № 722 от 24.06.2022р.

Проектная документацию для получения Строительного паспорта небольшого коттеджа из модулей не нужна. Требовать Выписку из Генерального плана города местные органы архитектуры не имеют права - вся необходимая информация им доступна.

Какие этапы получения разрешения?

Разработка, согласование и получение разрешений на проектную и строительную документацию в Украине отличается к объектам с разным уровнем сложности и классом последствий. 99% жилищного строительства из модулей относятся к классу СС1: индивидуальный жилой дом не выше двух этажей (без учета мансарды), общая площадь до 500 м².

Подготовка строительной документации для зданий класса СС1 происходит по упрощенной процедуре:

Независимо от класса здания рекомендуем провести экспертизу земельного участка с привлечением лицензированных архитекторов или строителей:

1. Убедиться, что целевое назначение земельного участка позволяет строительство и эксплуатацию именно жилого дома.
2. Оценить градостроительные ограничения земельного участка (информация есть в Выписке из ГЗК). Нередко по территории проходят линии подземных коммуникаций или часть участка попадает в рекреационную зону возле водоема.
3. Предварительно проверить планы строительства на соответствие ДБН - отступление от соседних зданий, красной линии, ЛЭП, магистральных сетей, зеленых насаждений.

Важно! Стоит заранее проанализировать реальные технические возможности подключения к модульному дому электричества и водоснабжения. Процедура получения технических условий, списки документов и сроки устанавливаются компаниями-поставщиками.

Этапы получения разрешительных документов для домов общей площадью до 500м² и не выше 2 этажа (класс СС1):

1. Сбор документов для оформления заявок и уведомлений.
2. Заказ у архитекторов или проектировщиков Схемы намерений застройки участка с регистрацией в ЕДЕССБ.
3. Подача через Дію или ЦНАП заявки на получение Строительного паспорта с регистрацией в ЕДЕССБ (исключение - время военного положения). Срок получения документа - 10 рабочих дней.
4. Подача через Дию или ЦНАП Уведомление о начале строительных работ СС1. Регистрация Уведомления в ЕДЕССБ до 10 дней.

Этапы получения разрешения для домов общей площадью более 500м² (класс СС2 / СС3)

1. Сбор документов на земельный участок и согласие совладельцев.
2. Подготовка и утверждение проектной документации.
3. Договор с инженером-консультантом (не обязательно).
4. Договор со строительной организацией, которая имеет лицензии и сертификаты. Документы лиц, которые отвечают за авторский надзор и строительство.
5. В отдельных ситуациях прохождение экологической экспертизы.
6. Подача через Дию или ЦНАП заявки на получение разрешения на строительство. Отказ или разрешение обязательно получают уникальный регистрационный номер в ЕДЕССБ

Важно! Подготовительные работы по объектам класса СС2/СС3 (включая подключение коммуникаций) разрешены исключительно после получения разрешения

Сколько стоит разрешение на строительство частного дома в Украине?

Государственные услуги по регистрации в ЕГЭССБ заявлений, сообщений и деклараций являются бесплатными. Консультации специалистов, изготовление Схемы намерений и проектной документации, нотариальное удостоверение совладельцев и другие услуги стоят от 5-8 тысяч гривен.

Ввод построенного дома в эксплуатацию

После завершения монтажа модульного здания и подключения коммуникаций для объектов класса СС1 необходимо:

• оформить в БТИ технический паспорт объекта;
• зарегистрировать через Дію или ЦНАП декларацию о готовности объекта к эксплуатации. Регистрация занимает 10 рабочих дней.

Если объект не имеет адреса, владелец через ЦНАП оформляет заявку на присвоение адреса. Решение о присвоении адреса принимает орган местного самоуправления.

После ввода здания в эксплуатацию и присвоения адреса новый объект недвижимости подлежит государственной регистрации в ГРРП. Выписка из Реестра - документ, подтверждающий право собственности на частный жилой дом, в том числе из модулей.

Как получить разрешение на строительство модульного дома и ввести его в эксплуатацию

Украинский производитель модульных домов и бань Unitbud изготавливает в заводских условиях модульные дома с расчетной эксплуатацией от 80 лет Проекты готовы, шаблоны легко адаптировать под индивидуальные требования. Для класса СС1 не требуется разрешение на строительство частного дома из модулей на фундаменте; достаточно зарегистрировать в электронной строительной системе Схему намерений и Строительный паспорт.