Дозвіл на будівництво приватного будинку з модулів

Потрібно, щоб модульна будівля отримала статус житлового будинку з поштовою адресою, документами на право власності та правом реєстрації мешканців? Розповідаємо – як правильно оформити дозвіл на початок будівництва та документи для введення в експлуатацію будівлі із модулів.

Як отримати дозвіл на будівництво?

Коли не потрібен дозвіл. Якщо будівля вважається тимчасовою спорудою. Модульний будинок встановлюється на гео шурупи, кам'яні блоки чи тротуарні блоки; конструкцію легко перевезти на інше місце.

Стаття присвячена будівництву житлових будинків з модулів, які встановлені на фундамент. У цьому випадку будівля має статус капітального об'єкта нерухомості; потрібно пройти процедуру оформлення документів на будівництво та введення в експлуатацію.

Переваги модульного будинку як капітального об'єкта нерухомості:

• є документи на право володіння цінним активом;
• можна оформити іпотеку, продати, подарувати, отримати у спадок, використовувати як внесок до статутного фонду;
• житловий фонд; дозволено реєстрацію (прописку) мешканців.

Процедура оформлення документів на будівництво в Україні змінилася після запуску 2020 року ЄДЕССБ (Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва). Система:

• акумулює кадастрові та будівельні відомості;
• консолідує проектну та будівельну інформацію з різних приватних та державних структур;
• реєструє дозволи на підготовчі та будівельні роботи
• реєструє введення будівель в експлуатацію.

Офіційний доступ до ЄДЕССБ мають ЦНАПи, держоргани, органи місцевого самоврядування, ліцензовані архітектурні та будівельні компанії. Заявки на електронні послуги ЄДЕССБ приватні замовники подають у ЦНАПах або на порталі Дія. Порядок отримання дозволів на будівельні роботи (з численними змінами) затверджено 13.04.2011 р. Постановою КМУ № 466.

Які документи потрібні для будівництва приватного будинку?

1. Замовнику приватного модульного житлового будинку потрібні документи на землю: право власності або договір оренди з правом забудови (суперфіцій). У земельної ділянки має бути:

• кадастровий номер;
• реєстрація у Земельному кадастрі (Витяг із ДЗК);
• державна реєстрація у Реєстрі речових прав (Витяг з ДРРП).

2. Якщо на земельній ділянці вже є об'єкт нерухомості, підготуйте документи, що підтверджують право власності плюс техпаспорт. Ці документи потрібні архітекторам.

3. Необхідно отримати письмову згоду на забудову від усіх співвласників земельної ділянки / об'єкта нерухомості. Форма згоди вільна, посвідчення у нотаріуса.

4. Дозвіл на будівництво модульного будинку з фундаментом неможливо отримати без зареєстрованої в ЄДЕССБ Схеми намірів забудови земельної ділянки. Документ розробляє інженер-проектувальник або архітектор (виконавець). Схема реєструється в ЄДЕСББ через особистий кабінет виконавця.

Будівельна схема намірів включає:

• планове розташування будинку та споруд на ділянці;
• фасади, плани поверхів, габарити, інженерні системи;
• відстані до інженерних комунікацій, сусідніх будівель та ділянок.

Схема намірів – документ, що підтверджує відповідність планів забудовника чинним ДБН (державні будівельні норми). ДБН - зведення правил з чіткими вимогами щодо розміщення будівель, включаючи відступи від сусідніх ділянок та будівель, червоних ліній, інженерних комунікацій, протипожежні розриви. Приклад: від ЛЕП з напругою 500 кВ безпечна відстань житлового будинку не менше 30 м.

Важливо! Незабудована сусідня ділянка не означає, що сусіди не зареєстрували в ЄДЕССБ власну Схему намірів із зазначенням розташування основної будівлі, свердловини та допоміжних приміщень. Будьте першими, що не вносити зміни до початкових планів облаштування маєтку.

5. Потрібно оформити через Дію або ЦНАП Будівельний паспорт із реєстраційним номером у форматі BP01:0000-0000-0000-0000. Це основний документ для початку будівельних робіт.

Важливо! На час дії військового стану в Україні (плюс 3 місяці) замість Будівельного паспорта для подання повідомлення про початок будівництва житлового будинку дозволено використовувати лише Схему намірів забудови земельної ділянки. Підстава: Постанова КМУ № 722 від 24.06.2022р.

Проектна документацію для отримання Будівельного паспорта невеликого котеджу з модулів не потрібна. Вимагати Витяг з Генерального плану міста місцеві органи архітектури не мають права  – вся необхідна інформація їм доступна.

Які етапи отримання дозволу?

Розробка, погодження та отримання дозволів на проектну та будівельну документацію в Україні відрізняється до об'єктів з різним рівнем складності та класом наслідків. 99% житлового будівництва з модулів відносяться до класу СС1: індивідуальний житловий будинок не вище двох поверхів (без урахування мансарди), загальна площа до 500 м².

Підготовка будівельної документації для будівель класу СС1 відбувається за спрощеною процедурою:

Незалежно від класу будівлі рекомендуємо провести експертизу земельної ділянки із залученням ліцензованих архітекторів або будівельників:

1. Впевнитися, що цільове призначення земельної ділянки дозволяє будівництво та експлуатацію саме житлового будинку.
2. Оцінити містобудівні обмеження земельної ділянки (інформація є у Витягу з ДЗК). Нерідко територією проходять лінії підземних комунікацій або частина ділянки потрапляє в рекреаційну зону біля водойми.
3. Попередньо перевірити плани будівництва на відповідність ДБН – відступ від сусідніх будівель, червоної лінії, ЛЕП, магістральних мереж, зелених насаджень.

Важливо! Варто наперед проаналізувати реальні технічні можливості підключення до модульного будинку електрики та водопостачання. Процедура отримання технічних умов, списки документів та терміни встановлюються компаніями-постачальниками.

Етапи отримання дозвільних документів для будинків загальною площею до 500м² та не вище 2 поверху (клас СС1):

1. Збір документів для оформлення заявок та повідомлень.
2. Замовлення у архітекторів або проектувальників Схеми намірів забудови ділянки з реєстрацією в ЄДЕССБ.
3. Подання через Дію або ЦНАП заявки на отримання Будівельного паспорта з реєстрацією до ЄДЕССБ (виняток – час воєнного стану). Термін отримання документа – 10 робочих днів.
4. Подання через Дію або ЦНАП Повідомлення про початок будівельних робіт СС1. Реєстрація Повідомлення в ЄДЕССБ до 10 днів.

Етапи отримання дозволу для будинків загальною площею понад 500м² (клас СС2 / СС3)

1. Збір документів на земельну ділянку та згоду співвласників.
2. Підготовка та затвердження проектної документації.
3. Договір із інженером-консультантом (не обов'язково).
4. Договір з будівельною організацією, яка має ліцензії та сертифікати. Документи осіб, які відповідають за авторський нагляд та будівництво.
5. В окремих ситуаціях проходження екологічної експертизи.
6. Подання через Дію або ЦНАП заявки на отримання дозволу на будівництво. Відмова чи дозвіл обов'язково отримують унікальний реєстраційний номер в ЄДЕССБ

Важливо! Підготовчі роботи з об'єктів класу СС2/СС3 (включно з підключенням комунікацій) дозволені виключно після отримання дозволу

Скільки коштує дозвіл на будівництво приватного будинку в Україні?

Державні послуги з реєстрації у ЄДЕССБ заяв, повідомлень та декларацій є безкоштовними. Консультації фахівців, виготовлення Схеми намірів та проектної документації, нотаріальне посвідчення співвласників та інші послуги коштують від 5-8 тисяч гривень.

Введення збудованого будинку в експлуатацію

Після завершення монтажу модульного будинку та підключення комунікацій для об'єктів класу СС1 необхідно:

• оформити у БТІ технічний паспорт об'єкта;
• зареєструвати через Дію чи ЦНАП декларацію про готовність об'єкта до експлуатації. Реєстрація займає 10 робочих днів.

Якщо об'єкт не має адреси, власник через ЦНАП оформляє заявку на присвоєння адреси. Рішення про присвоєння адреси приймає орган місцевого самоврядування.

Після введення будівлі в експлуатацію та присвоєння адреси новий об'єкт нерухомості підлягає державній реєстрації в ДРРП. Витяг з Реєстру – документ, що підтверджує право власності на приватний житловий будинок, у тому числі з модулів.

Як отримати дозвіл на будівництво модульного будинку та ввести його в експлуатацію

Українська виробник модульних будинків та бань Unitbud виготовляє в заводських умовах модульні будинки з розрахунковою експлуатацією від 80 років Проекти готові, шаблони легко адаптувати під індивідуальні вимоги. Для класу СС1 не потрібен дозвіл на будівництво приватного будинку із модулів на фундаменті; достатньо зареєструвати в електронній будівельній системі Схему намірів та Будівельний паспорт.